النقض: عدم تسجيل المشتري عقد شرائه. أثره. للبائع ولورثته من يعده بيعه لمشتري آخر. تسلم المشتري الأول للمبيع. عدم جواز نزعه منه وتسليمه للمشتري الثاني طالما لم يسجل عقده.

 البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإنه لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار إلى مشتري آخر، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذ للالتزامات الشخصية، التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتري آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف أنه يضع يده على مساحة 2 ط 1 ف تدخل ضمن الأطيان موضوع الدعوى بمقتضى عقد بيع عرفي تاريخه 28/ 12/ 1972 صادر إليه من مورث المطعون ضدها، وقضى بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1332 لسنة 1973 مدني محكمة قنا الابتدائية وبإلزام المطعون ضدها بتسليمها تلك المساحة إليه، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعن بأن يسلم الأطيان موضوع النزاع إلى المطعون ضدها دون أن يعرض لهذا الدفاع ويتناوله بالرد رغم أنه جوهري يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوى يكون مشوباً بالقصور الذي يعجز هذه المحكمة عن مراقبة تطبيقه للقانون على وجه صحيح.

وقررت محكمة النقض في حكمها

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت الدعوى رقم 1816 لسنة 1981 مدني محكمة قنا الابتدائية على الطاعن طالبة الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع العرفي المؤرخ 10/ 7/ 69 المتضمن بيع مورث الطاعن لها أرضاً زراعية مساحتها 10 س - ط 10 ف مبينة بالصحيفة بثمن مقداره ألفاً جنيه مع التسليم على سند من أن البائع ومن بعده وارثة الطاعن امتنعا دون مسوغ عن تنفيذ التزامها بنقل ملكية الأرض المبينة إليها وتسليمها لها، دفع الطاعن بجهالة توقيع مورثه على عقد البيع وبتاريخ 18 من مايو سنة 1983 قضت برفض الدفع بالجهالة المبدى من الطاعن وبصحة ونفاذ عقد البيع والتسليم، استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف قنا وقيد استئنافه برقم 185 لسنة 2 قضائية طالباً إلغاءه لبطلانه والحكم برفض الدعوى، وبتاريخ 16 فبراير سنة 1984 حكمت المحكمة ببطلان الحكم المستأنف وبرفض الدفع بالجهالة، وبتاريخ 12 من مايو سنة 1985 أحالت الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أن عقد البيع موضوع النزاع عقد صوري، وبعد أن استمعت إلى أقوال الشهود عادت وقضت بتاريخ 5 من مارس سنة 1986 بصحة ونفاذ عقد البيع والتسليم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى بالأول منها على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول أن المطعون ضدها لم تحرك ساكناً منذ تحرير عقد البيع موضوع النزاع في سنة 1969 وحتى إقامة دعواها الواهنة في سنة 1981، فلم تقدم هذا العقد لإثباته بمحضر حصر تركة مورثه الذي صدر في سنة 1974 وأثبت فيه تصرفات هذا المورث والتي ترد على جميع الأطيان محل عقد بيع سند المطعون ضدها، ولم تحتج عليه بهذا التصرف أثناء نظر الدعوى رقم 1332 لسنة 1973 مدني محكمة قنا الابتدائية التي أقامها عليها بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع العرفي الصادر له من مورثه بمساحة 2 ط 1 ف تدخل ضمن الأطيان محل عقد البيع موضوع النزاع وقضى فيها بطلباته، مما يدل على عدم وجود عقد البيع موضوع التداعي وقد أحالت محكمة أول درجة الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون ضدها صحة توقيع مورثه على هذا العقد فأشهدت على ذلك شاهدين قرراً أنهما لا يعلمان شيئاً عن مضمون العقد، وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض الدفع بالجهالة أخذاً بشهادتها رغم قصور أقوالها ودون أن يعرض للقرائن سالفة الذكر التي قدمها إلى محكمة الموضوع وما لها من دلالة فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك بأن الدفع بالجهالة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يتعلق بالتوقيع على المحرر ومدى نسبته إلى المورث دون التصرف المثبت له، فيجب أن يكون التحقيق قاصراً على الواقعة المادية المتعلقة بحصول التوقيع دون الالتزام ذاته، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قضى برفض الدفع بالجهالة على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدها الذين شهدا بأن مورث الطاعن وقع أمامها على عقد البيع موضوع النزاع، وكان ما استخلصه الحكم في حدود السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع سائغاً لا خروج فيه على أقوال الشاهدين التي أدليا بها في التحقيق الذي اقتصر على مدى نسبة التوقيع على عقد البيع إلى مورث الطاعن، ولا يعيبه إن هو لم يعرض لتلك القرائن التي ساقها الطاعن لعدم تعلقها بالواقعة المادية موضوع التحقيق وتعلقها بوجود التصرف ذاته، ومن ثم يكون النعي بهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن حاصل السبب الثاني أن الحكم المطعون فيه شابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال إذ تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بأن التصرف الذي تضمنه عقد البيع موضوع النزاع مضاف إلى ما بعد الموت تسري عليه قواعد الوصية. ودلل على صحة هذا الدفاع بذات القرائن التي دلل بها على عدم صحة توقيع مورثه على العقد والتي سبق بيانها في السبب الأول، وأضاف إليها أن مورثه لم تكن به حاجة إلى بيع ممتلكاته التي ظلت في حيازته حتى وفاته، وأن ليس للمطعون ضدها مال تدفع منه ثمن الأطيان الوارد عليها في عقد البيع، وأن الثمن المسمى بالعقد لا يتناسب البتة مع القيمة الحقيقية للأطيان المبيعة، ولقد أشهد في التحقيق الذي باشرته محكمة الاستئناف شاهدين شهدا بصدق دفاعه، بيد أن الحكم المطعون فيه أطرح هذا الدفاع ملتفتاً عن البينة والقرائن التي تظاهر صحته بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود بما هو مقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع سلطة فهم الواقع في الدعوى وبحث ما يقدم لها من دلائل ومستندات وموازنة بعضها بالبعض الآخر وترجيح شهادة شاهد على آخر دون بيان لسبب هذا الترجيح، وفي استخلاص ما تراه متفقاً وواقع الدعوى ولا رقابة عليها في ذلك متى كان استخلاصها سائغاً مستمداً من الأوراق، ولا تلتزم المحكمة بتفنيد كل قرينة مناهضة يدلي بها الخصم إذ حسبها أن تقيم قضاءها على دليل يحمله لأن أخذها بهذا الدليل يتضمن الرد المسقط لما يخالفه لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أورد في أسبابه. "........ وحيث إن شاهدي المستأنف قررا أنهما لا يعرفان شيئاً عن عقد البيع سند الدعوى، الأمر الذي يقطع بعدم مشاهدتها لواقعة تحريره وعدم علمها بالقصد منه، أما قولهما بأن المستأنف عليها ليس لديها مال تشتري به الأرض فهو قائم على الظن خاصة وأن موضوع الثروة واكتنازها لا يمكن التحقق منه وكثيراً ما يعمد الشخص إلى إخفاء ثرائه كما أن هذين الشاهدين لم يشهدا بأن ذلك العقد يخفي وصية" وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة من أقوال شاهدي الطاعن وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وتحمل الرد الضمني المسقط لتلك القرائن والحجج التي ساقها الطاعن للتدليل على صحة دفاعه، فإن النعي عليه بهذا السبب لا يعدو وأن يكون مجادلة في تقدير الدليل وأقوال الشهود بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم المطعون فيه، وهو ما تنحسر عنه رقابة محكمة النقض.
وحيث إن حاصل السبب الرابع أن الحكم يعيبه قصور في التسبيب إذ انتهى إلى توافر أركان عقد البيع موضوع النزاع من رضاء ومحل وسبب دون أن يستظهر ركن الثمن في هذا العقد.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن المقرر - في قضاء هذا المحكمة - أن الثمن ركن من أركان البيع التي يجب التثبت من توافرها قبل الحكم بصحة انعقاده، وما يجريه قاضي الموضوع من هذا التثبت يجب أن يورده في أسباب حكمه ليقوم هذا الإيراد شاهداً على أنه لم يغفل أن هذا الركن من أركان العقد المنازع فيه وإذ كان الثابت من واقع الدعوى أن ركن الثمن في عقد البيع موضوع التداعي باعتباره محلاً لالتزام المطعون ضدها كان مثار منازعة من قبل الطاعن أمام محكمة الموضوع بما أثاره من دفع بصورية مستترة لكونه لم يدفع فيه ثمن أنه في حقيقته تصرف تبرعي مضافاً إلى ما بعد الموت، فتصدت المحكمة لبحث هذا الدفع وتحقيقه وانتهت في حكمها وعلى ما سلف بيانه في مقام الرد على السبب الثاني من أسباب الطعن - إلى أن الطعن عجز عن إثبات الدفع بالصورية، وإزاء عدم ثبوت هذا الدفع عول الحكم على ما ورد بنصوص العقد التي ثبت منها أداء المشترية ثمناً مقداره ألفان من الجنيهات، واستخلصت من ذلك توافر أركان عقد البيع من رضا ومحل وسبب، لما كان ذلك فإن ما ينعاه الطاعن على الحكم من قصور في التسبيب في "هذا الصدد يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول أنه يضع يده على مساحة 2 ط 1 ف أطيان النزاع بمقتضى عقد بيع عرفي تاريخه 28/ 12/ 1972 صادر إليه من مورث المطعون ضدها، وقد أقام بطلب صحته ونفاذه الدعوى رقم 1332 سنة 1973 مدني محكمة قنا الابتدائية على المطعون ضدها وقضى فيها بصحة ونفاذ العقد وإلزام المطعون ضدها بتسليمه تلك المساحة مما لا يجوز معه انتزاع هذه المساحة من يده نفاذاً لعقد شراء المطعون ضدها، وإذ قضى الحكم المطعون فيه على خلاف ذلك فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإنه لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار إلى مشتري آخر، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترية منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذ للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف أنه يضع يده على مساحة 2 ط 1 ف تدخل ضمن الأطيان موضوع الدعوى بمقتضى عقد بيع عرفي تاريخه 28/ 12/ 1972 صادر إليه من مورث المطعون ضدها وقضى بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1332 لسنة 1973 مدني محكمة قنا الابتدائية وبإلزام المطعون ضدها بتسليمها تلك المساحة إليه، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعن بأن يسلم الأطيان موضوع النزاع إلى المطعون ضدها دون أن يعرض لهذا الدفاع ويتناوله بالرد رغم أنه جوهري يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوى، يكون مشوباً بالقصور الذي يعجز هذه المحكمة عن مراقبة تطبيقه للقانون على وجه صحيح، ومن ثم يتعين نقض الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً في هذا الخصوص.