أن عقد البيع ولو لم يكن مشهراً ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة والدعاوى المرتبطة به ومنها حقه في تسلم المبيع وطرد الغاصب منه لأنه بيع تام يرتب جميع آثاره - فيما عدا نقل الملكية - بالمشتري الذي لم يسجل عقده يستطيع رغماً من ذلك مطالبة البائع بتسليم العين إذا لم يكون قد تسلمها، ولا يستطيع الأخير أن يستردها منه إذا كان قد سلمها إليه لأنه يلتزم بضمان التعرض قبل المشتري واسترداد العين يتناقض مع هذا الضمان، أما البائع في عقد البيع غير المسجل فرغم أنه يظل مالكاً، إلا أنه لا يستطيع تأجير العقار إيجاراً ينفذ في حق المشتري منه ولو لم يسجل عقده، وتكون المفاضلة بين المشتري بعقد غير مسجل والمستأجر من البائع له - وكلاهما دائن شخصي للبائع المؤجر - بالأسبقية في الاستلام فمن سبق إلى وضع يده على العقار يكون قد استوفى حقه، وأنه وإن كان من المقرر أن المحكمة غير مقيدة برأي الخبير المنتدب في
وقررت محكمة النقض في حكمها
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ عطية محمد زايد "نائب رئيس المحكمة" والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت على المطعون ضدهم من الثاني إلى السابعة وعلى مورثة الباقين الدعوى رقم 11706 لسنة 2001 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بتمكينها من العين المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 1/ 4/ 1987، وقالت بياناً لذلك إنها استأجرت بموجب ذلك العقد الشقة محل النزاع فضلاً عن تملكها في العقار حصة شائعة ميراثاً عن والدها وأنها أقامت فترة من الزمن ثم أغلقتها وانتقلت إلى مسكنها الحالي وأنها فوجئت باستيلاء المطعون ضدهما الثاني والثالث عليها وبيعها للطاعن فتحصلت على أمر من قاضي الحيازة في القضية رقم 3909 لسنة 1988 جنح مصر القديمة بتمكينها منها، وأنذرتهما بتنفيذه إلا أنهما لم يمتثلا فأقامت الدعوى. أدخلت المطعون ضدها الأولى الطاعن خصماً في الدعوى، وندبت المحكمة خبيراً فيها وبعد أن أودع تقريره حكمت برفضها استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم بالاستئناف رقم 22655 لسنة 122ق القاهرة، وبتاريخ 8/ 11/ 2006 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والحكم للمطعون ضدها الأولى بطلباتها. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وإذا عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى يُفصل في موضوع الطعن، وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه بتمكين المطعون ضدها الأولى من عين النزاع على سند من أن المطعون ضده الثاني وقع على عقد الإيجار كمؤجر ويضمن بالتالي تعرضه لها المتمثل في تصرفه - والمطعون ضده الثالث - ببيعها إلى الطاعن لمنع انتفاعها بها كمستأجرة فضلاً عن صدور قرار النيابة بتمكينها منها نفاذًا لقرار قاضي الحيازة الصادر بتاريخ 26/ 6/ 1988 في المحضر رقم 67 لسنة 1988 جنح مصر القديمة ولم يطعن فيه، رغم أن الثابت بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الطاعن هو الذي يضع يده عليها منذ شرائه لها من مالكيها المطعون ضدهما الثاني والثالث بعقد البيع الابتدائي المؤرخ 11/ 9/ 2001 وأنه ليس للمطعون ضدها الأولى حيازة فعلية على العين منذ تاريخ إنشائها في عام 1996 بل ولم تكن العين موجودة في 1/ 4/ 1987 تاريخ تحرير عقد الإيجار مما يبطله لوروده على محل معدوم فضلاً عن أن قرار قاضي الحيازة المشار إليه لا يخص عين النزاع، وإذ طرح الحكم المطعون فيه تقرير الخبير ولم يأخذ بالنتيجة التي انتهى إلهيا دون أن يرد على ما أثبته من وقائع وخلص إليه من نتائج فإنه يون معيبًا بما يستوجب نقضه.
وحيث عن هذا النعي في محله، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن عقد البيع ولو لم يكن مشهراً ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة والدعاوى المرتبطة به ومنها حقه في تسلم المبيع وطرد الغاصب منه لأنه بيع تام يرتب جميع آثاره - فيما عدا نقل الملكية - بالمشتري الذي لم يسجل عقده يستطيع رغماً من ذلك مطالبة البائع بتسليم العين إذا لم يكون قد تسلمها، ولا يستطيع الأخير أن يستردها منه إذا كان قد سلمها إليه لأنه يلتزم بضمان التعرض قبل المشتري واسترداد العين يتناقض مع هذا الضمان، أما البائع في عقد البيع غير المسجل فرغم أنه يظل مالكاً، إلا أنه لا يستطيع تأجير العقار إيجاراً ينفذ في حق المشتري منه ولو لم يسجل عقده، وتكون المفاضلة بين المشتري بعقد غير مسجل والمستأجر من البائع له - وكلاهما دائن شخصي للبائع المؤجر - بالأسبقية في الاستلام فمن سبق إلى وضع يده على العقار يكون قد استوفى حقه، وأنه وإن كان من المقرر أن المحكمة غير مقيدة برأي الخبير المنتدب في الدعوى، إذ لا يعدو أن يكون هذا الرأي عنصراً من عناصر الإثبات التي تخضع لتقديرها، إلا أنه إذا كان تقرير الخبير قد استوى على حجج تؤيدها الأدلة والقرائن الثابتة بالأوراق، وكانت المحكمة قد أطرحت النتيجة التي انتهى إليها التقرير وذهبت بما لها من سلطة التقدير الموضوعية إلى نتيجة مخالفة وجب عليها وهي تباشر هذه السلطة أن تتناول في أسباب حكمها الرد على ما جاء بالتقرير من حجج وأن تقيم قضاءها على أدلة صحيحة سائغة من شأنها أن تؤدي عقلاً إلى النتيجة التي انتهت إليها ولا تخالف الثابت بالأوراق. لما كان ذلك، وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الطاعن اشترى الشقة محل النزاع من مالكيها المطعون ضدهما الثاني والثالث بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 11/ 9/ 2001 صدر بشأنه حكم بصحة التوقيع في الدعوى رقم 9750 لسنة 2001 كلي جنوب القاهرة وأنه وضع يده عليها وشغلها من تاريخ الشراء وتعاقد على تركيب تليفون بها وعدادي مياه وإنارة باسمه وأنه لم يثبت حيازة المطعون ضدها الأولى العين منذ تاريخ إنشائها في عام 1996 وأن قرار النيابة الصادر لها بالتمكين في القضية رقم 67 لسنة 1988 جنح مصر القديمة في 18/ 11/ 1988 نفاذاً القرار قاضي الحيازة يتعلق بعين أخرى ولا يخص عين النزاع التي أنشئت في تاريخ لاحق على هذا القرار وعلى عقد الإيجار المحرر لها في 1/ 4/ 1987. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد اطرح تقرير الخبير وأقام قضاءه بتمكين المطعون ضدها الأولى من عين النزاع على سند من أنها تستأجرها من المطعون ضده الثاني - وآخرين - بالعقد المؤرخ 1/ 4/ 1987 وأنه يضمن بالتالي تعرضه لها المتمثل في بيعه العين والمطعون ضده الثالث إلى الطاعن بقصد منع انتفاعها بها وأنه صدر قرار من النيابة بتمكينها منها نفاذًا لقرار قاضي الحيازة الصادر بتاريخ 26/ 6/ 1988 في الجنحة سالفة البيان، ودون أن يواجه في أسبابه الرد على ما أثبته الخبير بتقرير السالف الإشارة إليه من أن عين النزاع في حيازة الطاعن ووضع يده منذ تاريخ شرائه لها وأن قرار التمكين الصادر للمطعون ضدها الأولى سابق على تاريخ إنشاء العين ولا يتعلق بها وإنما ورد على عين أخرى خلاف العين محل النزاع، فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن، على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة، وألزمت المطعون ضدها الأولى المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.