التزام المؤجر بضمان العيب الخفي. شرطه. للمستأجر عند تحققه طلب فسخ العقد مع التعويض أو إنقاص الأجرة. م 576، 577 مدني.
النص في المادتين 576، 577 من القانون المدني يدل على أن المؤجر يلتزم بضمان العيب الخفي بالعين المؤجرة متى كان المستأجر لا يعلم بوجوده وقت التعاقد وكان هذا العيب مؤثراً يحول دون الانتفاع بالعين في الغرض الذي أجرت من أجله أو ينقص من هذا الانتفاع بقدر كبير مما لا يجري العرف على التسامح فيه، فإذا ما تحقق وجود العيب على هذا النحو جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد مع التعويض عما يكون قد أصابه من ضرر بسبب الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة، كما يجوز له إنقاص الأجرة.
وقررت محكمة النقض في حكمها
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن بصفته الدعوى رقم 2224 سنة 1983 أمام محكمة أسيوط الابتدائية طالبة الحكم بإلزامه بأن يؤدي لها مبلغ ثلاثين ألف جنيه، وقالت بياناً لدعواها إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 16/ 10/ 1982 استأجر منها الطاعن بصفته رئيساً لجامعة أسيوط المبنى محل النزاع عن المدة من 16/ 10/ 1982 حتى 30/ 6/ 1983 لقاء أجرة قدرها 765 جنيه شهرياً لاستعماله سكناً مفروشاً لطلاب الجامعة، وإذ أخطرها الطاعن بصفته في 9/ 2/ 1983 بإخلاء المبنى وفسخ العقد قبل انتهاء مدته برغم تصدعه وقد لحقها من جراء ذلك أضراراً مادية وأدبية تستوجب التعويض فقد أقامت الدعوى، وبتاريخ 28/ 11/ 1983 قضت المحكمة برفض الدعوى، استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 10 لسنة 59 ق أسيوط، وبتاريخ 23/ 1/ 1985 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وإلزام الطاعن بصفته بأن يؤدي للمطعون ضده تعويضاً قدره 53060 جنيه طعن الطاعن بصفته في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن بصفته على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بوجوب إعمال نص المادتين 576، 577 من القانون المدني بشأن ضمان المؤجر للعيوب الخفية بالعين المؤجرة لأن الجامعة لم تكتشف التصدع الذي ظهر بالمبنى المؤجرة لها إلا بعد مضي ثلاثة أشهر من تاريخ التعاقد الأخير الذي حال دون انتفاعها به في الغرض الذي أعد له وهو إسكان طلاب الجامعة وأنه يحق لها تبعاً لذلك فسخ العقد مع التعويض دون مسئولية عليها عن الأضرار التي تكون قد لحقت بالمؤجرة المطعون ضدها نتيجة لذلك، إلا أن الحكم المطعون فيه رغم ذلك قضى بإلزامها بالتعويض الأمر الذي يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة 576 من القانون المدني على أن "يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً، ولكنه لا يضمن العيوب التي جرى العرف بالتسامح فيها.... ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد" والنص في المادة 577 من ذات القانون على أنه "إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة....." فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت أنه كان مجهل وحدد العيب يدل على أن المؤجر يلزم بضمان العيب الخفي بالعين المؤجرة متى كان المستأجر لا يعلم بوجوده وقت التعاقد وكان هذا العيب مؤثراً يحول دون الانتفاع بالعين في الغرض الذي أجرت من أجله أو ينقص من هذا الانتفاع بقدر كبير مما لا يجري العرف على التسامح فيه، فإذا ما تحقق وجود العيب على هذا النحو جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد مع التعويض عما يكون قد أصابه من ضرر لسبب الحرمان من الانتفاع بالعين، المؤجرة، كما يجوز له إنقاص الأجرة، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن بصفته قد تمسك أمام محكمة الموضوع بإعمال نص المادتين 576، 577 المشار إليها بسبب إخلال المطعون ضدها (المؤجرة) بالتزامها بضمان العيوب الخفية التي ظهرت بالمبنى المؤجر المتمثلة في تصدع جدرانه وهو ما تعذر عليه اكتشافها وقت التسليم مما جعل المبنى غير صالح للانتفاع به في الغرض الذي أعد له وهو إسكان طلاب الجامعة واحتفظ بحقه في المطالبة بالتعويض، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بصفته بالتعويض به لتوافر الخطأ في جانبه بفسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة المتفق عليها فيه مما ترتب عليه إلحاق الضرر بالمطعون ضدها المؤجرة بحرمانها من استغلال العين خلال مدة العقد الاتفاقية دون أن يعرض بالرد على دفاع الطاعن بصفته آنف البيان وتمحيصه توصلاً إلى تحديد ركن الخطأ ومداه ومسئولية كل من الطرفين في ضوء الظروف التي أحاطت بالواقعة رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوى ومن ثم فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.