تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن. تعلقها بالنظام العام.

تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام إذ تتحدد به - متى صار نهائياً – القيمة الإيجارية إزاء الكافة.

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن. تعلقه بالنظام العام.

المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد المادة 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - المنطبق على واقعة الدعوى - أن قيمة المباني تقدر وفقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء .

قيمة الأتعاب الهندسية وتكاليف ترخيص البناء. وجوب احتسابها ضمن تكاليف المبنى عند تقدير أجرته .

تحديد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى. م 3 ق 6 لسنة 1997. العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى. لازمه. وجوب الفصل في النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء . علة ذلك .

قواعد تحديد الأجرة. تعلقها بالنظام العام. استحداث القانون 136 لسنة 1981 قواعد موضوعية وإجرائية. مؤداها. الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير السكنى أو للإسكان الفاخر. عدم خضوعها لهذه القواعد.

التعديلات التي من شأنها اعتبار العين المؤجرة في حكم المنشأة حديثاً. ماهيتها. تحديد أجرتها. خضوعه للقانون الذي تمت في ظله .

تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من لجنة تقدير الأجرة. وجوب تزامنه مع صدور الترخيص بالبناء من الجهة المختصة بشئون التنظيم .

قواعد تحديد الأجرة وتعيين أسباب الإخلاء. تعلقها بالنظام العام. سريانها بأثر فوري من تاريخ نفاذها .

قواعد تحديد الأجرة . سريانها على الأماكن أو القرى التي تستحدث أو تؤجر لأول مرة بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان قانون إيجار الأماكن إليها .

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه .

عقد الإيجار. تقدير الأجرة بأجر المثل. حالاته. م 562 مدني. وجوب تقديرها وقت تمام العقد وفي مكان الشيء المؤجر متى كان عقاراً. للقاضي تحديدها مستعيناً بأهل الخبرة أو ما يقدمه الطرفان من عقود إيجار عن نفس الشيء المؤجر أو أعيان أخرى مماثلة.

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبولها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. وجوب بيان الأجرة المستحقة المتأخرة في التكليف وألا تجاوز ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر.

ثبوت أن العين محل النزاع أنشئت عام 1951. عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير. المنازعة جدياً في عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعقد الإيجار. أثره. وجوب تحديد أجرتها وفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947. احتساب التخفيضات المنصوص عليها بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 والقانون 7 لسنة 1965. كيفيته.

الضريبة على العقارات المبنية وملحقاتها. ق 56 لسنة 1954. مسئولية مالك العقار أمام الجهة الإدارية عن سدادها. تحمل عبء الضريبة. وقوعه على عاتق المستأجر وحده في ظل قوانين إيجار الأماكن.

القيمة الإيجارية. ماهيتها. مقابل صافي فائدة استثمار العقار ومقابل استهلاك المبنى ومصاريف الصيانة والإدارة. شمولها الضرائب الأصلية والإضافية. تخلف المستأجر عن الوفاء بها. خضوعه لذات الأحكام المترتبة على عدم سداد الأجرة.

المباني المنشأة لأغراض السُكنى. إعفاؤها من الضرائب على العقارات المبنية. م 1 ق 169 لسنة 1961. وجوب تخفيض أجرتها بما يعادل الضريبة المعفاة. استثناء الأماكن المؤجرة لغير أغراض السُكنى من هذا الإعفاء. ق 46 لسنة 1968.

ضريبتا الدفاع والأمن القومي المفروضتان على العقارات المبنية قبل إلغائهما الأصل وقوعهما على عاتق المالك. تحمل المستأجر عبء سدادهما في ظل قوانين إيجار الأماكن. علة ذلك. ق 277 لسنة 1956، 108 لسنة 1962 المعدل، ق 23 لسنة 1967، 157 لسنة 1981.

ثبوت أن العين المؤجرة أقيمت لغير أغراض السُكنى. الضريبة الأصلية وضريبتا الدفاع والأمن القومي ورسم النظافة. وقوعها على عاتق شاغل العين. مخالفة ذلك. خطأ.

قواعد تحديد الأجرة وتعيين أسباب الإخلاء. تعلقها بالنظام العام، سريانها بأثر فوري من تاريخ نفاذها.

أجر حارس العقار. وجوب توزيع الحد الأدنى المقرر له قانوناً بين مالك العقار وشاغليه طبقاً للنسب المحددة بالمادة 9 ق 136 لسنة 1981 حسب تاريخ إنشاء المبنى.

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية. تعلقه بالنظام العام.

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه. المادتان 4، 5 من القانون المذكور. حق المستأجر وحده في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. حالاته. عدم مراعاته للميعاد المذكور. أثره. سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة نهائياً ونافذاً.

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه. المادتان 4، 5 منه. حق المستأجر في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. سريان هذا الميعاد من تاريخ التعاقد إن كان لاحقاً على إتمام البناء ومن تاريخ الإخطار بالأجرة المحددة أو شغل المكان أيهما أقرب إن كان سابقاً عليه.

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية تعلقها بالنظام العام. التحايل على قواعد تحديد الأجرة. جواز إثباته بكافة طرق الإثبات.

قيام المالك بتقدير أجرة تزيد على الحدود المقررة قانوناً. أثره. حق المستأجر في إخطار لجنة تحديد الأجرة خلال تسعين يوماً بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أو بطريق الإيداع في سكرتارية اللجنة. تقديم الطلب في الحالة الأخيرة للجهة الإدارية في الميعاد القانوني. اعتباره منتجاً لآثاره من تاريخ تقديمه ولو تقاعست هذه الجهة عن إيداع الطلب سكرتارية اللجنة المختصة.

الحكم الصادر في الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة. حكم كاشف وليس منشئاً. مقتضاه. تعديل الأجرة بموجبه أثناء نظر دعوى الإخلاء. انسحابه إلى الماضي. الالتزام بأداء الفروق عدم استحقاقه إلا في تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة.

استئجار العين لاستعمالها فندقّاً. انطواؤه على التصريح للمستأجر بالتأجير مفروشاً. حق المؤجر في اقتضاء الأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 ق 49 لسنة 1977 سواء شغلت العين أو لم تشغل.

الزيادة المقررة بموجب المادة 45 ق 49 لسنة 1977. اختلافها عن الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981. الوفاء بإحداها لا يغنى عن الوفاء بالأخرى.

القواعد الإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة في القانون 136 لسنة 1981. سريانها على الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/ 7/ 1981 مؤداه. النصوص الواردة في القوانين السابقة. استمرار سريانها في النطاق القانوني لكل منها.

الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية. وجوب بيانه مقدار الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها. استحالة تحديدها. أثره. تقديرها بأجرة المثل. م 562 مدني.

قواعد تحديد الأجرة. سريانها على الأماكن أو القرى التي تستحدث أو تؤجر لأول مرة بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان قانون إيجار الأماكن إليها. م 1 ق 49 لسنة 1977.

قيمة المباني. وجوب تقديرها على أساس التكلفة الفعلية مهما بلغت وفقاً لسعر السوق وقت إتمام البناء.

توافر التماثل أو انصرافه بين عين النزاع وشقة المثل. واقع. استقلال قاضي الموضوع بتقديره متى كان استخلاصه سائغاً.

الأماكن المؤجرة لغير السكنى. عدم تمتعها بالإعفاءات الضريبية وفقاً لأحكام القانونين 169 لسنة 1961، ق 46 لسنة 1968 .

الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف في المنازعات المتعلقة بتحديد القيمة الإيجارية. عدم جواز الطعن عليها بأي وجه من أوجه الطعن. المادتان 18، 20 ق 49 لسنة 1977.

تقاضي مالك المبنى المنشأ بعد 31/ 7/ 1981 مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين. جائز. شرطه. م 6 ق 136 لسنة 1981. دفاع الطاعن أن عين النزاع أنشأت قبل العمل بهذا القانون. تحجب الحكم المطعون فيه عن بحث هذا الدفاع الجوهري. خطأ. وقصور.

لجان تحديد الأجرة. اختصاصها بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 49 لسنة 1977. حق المالك والمستأجر في الطعن على قراراتها أمام المحكمة الابتدائية المختصة. وقف حجية تلك القرارات لحين صيرورتها نهائية باستنفاذ طرق الطعن عليها أو فوات مواعيده.

الإصلاحات والتحسينات التي يدخلها المؤجر قبل التأجير وكان ميزه يوليها المؤجر للمستأجر. وجود تقويمها وإضافتها إلى الأجرة القانونية. سواء اتفق عليها في عقدا الإيجار أو في اتفاق لاحق. خضوع هذا التقويم لرقابة القضاء.

صدور قرار وزير الإسكان بمد سريان قوانين إيجار الأماكن على جهات غير خاضعة لأحكامها. عدم مساسه بالأجرة المتعاقد عليها للمباني القائمة والمؤجرة لتلك الجهات قبل صدوره.

القرارات الصادرة من لجان تقدير إيجارات الأماكن خارج حدود ولايتها. لا حجية لها. للمحكمة ذات ولاية نظر النزاع وكأن لم يسبق عرضه عليها. انتقاص حجرة من شقة النزاع لا يعد تعديلاً جوهرياً يوجب إعادة تقدير أجرتها. أثر ذلك. اعتبار قرار اللجنة بإعادة تقدير الأجرة منعدماً ولا حجية له.

انتهاء المحكمة إلى انعدام قرار لجنة التقدير. إغفال الحكم المطعون فيه الرد على دفاع الطاعنين بشأن التمسك بهذه الحجية. لا قصور.

طلب المؤجر إبطال العقد فيما تضمنه من تحديد للأجرة بأقل من المقرر قانوناً نتيجة غلط في القانون. شرطه . ثبوت اشتراك المستأجر معه في هذا الغلط أو علمه به أو كان من السهل عليه أن يتبينه. عليه عبء إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات .

قيام المستأجر بتأجير المكان المؤجر له مفروشاً في الحالات التي يتيح له القانون ذلك أو بناء على إذن من المالك ورد في العقد أو في اتفاق لاحق. للمؤجر حق في تقاضي أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشاً بنسبة معينة بحسب تاريخ إنشاء المبنى .

تحديد مقابل الانتفاع للعقارات المستولى عليها لأغراض التربية والتعليم. ق 521 لسنة 1955. وجوب تقديره طبقاً لأحكام المرسوم بقانون رقم 95 لسنة 1945.

النزاع بشأن تقدير القيمة الإيجارية للمبنى. موضوع غير قابل للتجزئة. اختصام المالك لجميع المستأجرين أو بعضهم. حقهم في التمسك بكافة الدفوع المتعلقة بالإجراءات .

الأجرة المقدرة وفق القانون 46 سنة 1962. مواجهتها حالة الانتفاع الأصلي العادي المصرح به للمستأجر في العقد. تخويل المستأجر ميزة إضافية في العقد أو في اتفاق لاحق. جواز إضافة مقابل لها في حدود الالتزامات القانونية .

احتساب كامل قيمة الأرض والأساسيات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في تقدير القيمة الإيجارية . شرطه . استكمال المبنى الحد الأقصى التي تسمح به قيود الارتفاع لا بما يقام فعلاً من الأدوار .

عدم خضوع الأماكن المؤجرة لمصالح الحكومة وفروعها لأحكام القانون رقم 46 سنة 1962 إلا إذا كانت كائنة في النطاق المكاني المحدد لسريانه .