|
شفعة. "ملكية الشفيع" إيجار. ملكية. ملكية المستأجر للبناء الذي يقيمه بالأرض المؤجرة. لا تصلح سنداً لأخذ الأرض بالشفعة باعتباره جاراً مالكاً. حق المستأجر على المباني التي أنشأها على العين المؤجرة لا يعدو أن يكون حقاً مصيره الحتمي إلى الزوال بانتهاء الإيجار إذ لا يكتسب عليها حقاً بوصفها مالاً ثابتاً إلا لفترة محدودة، فلا يجوز له أن يحصل بموجب هذا الوضع على حق دائم على ملك الغير بأخذ العقار المبيع بالشفعة باعتباره جاراً مالكاً
وقررت محكمة النقض في حكمها
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الشركة الطاعنة أقامت ضد المطعون عليهم الدعوى رقم 85 سنة 1964 مدني كلي السويس وطلبت الحكم أصلياً بأحقيتها في أن تأخذ بالشفعة العقار المبين الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى، والمبيع من المطعون عليها الأولى إلى باقي المطعون عليهم وذلك مقابل الثمن وقدره 21250 ج واحتياطياً بأحقيتها في أن تأخذ بالشفعة ملكية الرقبة في العقار المبيع من المطعون عليها الأولى إلى المطعون عليهما الرابع والخامس مقابل الثمن وقدره 12750 ج، وقالت بياناً لدعواها إنه نما إلى علمها أن المطعون عليها الأولى باعت لباقي المطعون عليهم العقار المشار إليه وهو أرض فضاء مقابل ثمن قدره 21250 ج من ذلك مبلغ 8500 ج باعتبار أنه ثمن حق الانتفاع للمطعون عليهما الثانية والثالثة وأما ملكية الرقبة فقد بيعت للمطعون عليهما الرابع والخامس مقابل مبلغ 6375 ج لكل منهما. وأسست الطاعنة دعواها على أنها كانت قد تعاقدت من قبل بتاريخ 27 يونيه سنة 1957 مع مورث المطعون عليها الأولى على استئجار مساحة قدرها 1200 متراً مربعاً من العقار المبيع، واتفق في العقد على أن الغرض من الإيجار إنشاء محطة لخدمة وتموين السيارات وعلى حقها في إقامة المنشآت لهذا الغرض على العين المؤجرة وتملكها لهذه المنشآت، وإذ نشأ بذلك تلاصق من أسفل إلى أعلا بين المباني التي أقامتها الطاعنة وبين العين المؤجرة التي بيعت من المطعون عليها الأولى إلى باقي المطعون عليهم بما يتوافر به الجوار بين المباني المملوكة لها والعقار المبيع المطلوب أخذه بالشفعة، فقد أعلنت المطعون عليهم برغبتها في ذلك بمقتضى إنذار رسمي، ثم أقامت دعواها بطلباتها سالفة البيان بعد أن كانت قد أودعت خزانة المحكمة كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع. وبتاريخ 4 مايو سنة 1965 قضت المحكمة برفض الدعوى. استأنفت الطاعنة في هذا الحكم أمام محكمة استئناف القاهرة وقيد الاستئناف برقم 1215 سنة 82 ق، وبتاريخ 29 يناير سنة 1966 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. قررت الطاعنة بالطعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وبالجلسة المحددة لنظره التزمت النيابة رأيها السابق.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنة بها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال. وفي بيان ذلك تقول إن الحكم لم يعتبرها جاراً مالكاً له حق أخذ العقار المبيع بالشفعة استناداً إلى أن عقد الإيجار المؤرخ 27/ 6/ 1956 المعقود بينها وبين مورث البائعة - المطعون عليها الأولى عن جزء من الأرض المبيعة إلى باقي المطعون عليهم - قد صرح فيه المؤجر المالك للطاعنة المستأجرة بإقامة مبان بقصد الانتفاع بالعين المؤجرة في خدمة وصيانة السيارات، وإلى أن هذه المباني تصبح في نهاية الإيجار ملكاً للمؤجر فيما عدا الخزانات والطلمبات القابلة للرفع، فللطاعنة الحق في رفعها عند نهاية مدة الإجارة وإلى أن عقد الإيجار لا يعطيها حق البقاء والاستقرار على الأرض المؤجرة، هذا في حين أنها تملك المباني القائمة على الأرض المؤجرة إليها من مورث المطعون عليها الأولى والمبيعة من هذه الأخيرة إلى باقي المطعون عليهم، إذ صرح لها المؤجر بإقامتها طبقاً للبندين الثاني والحادي عشر من عقد الإيجار، ومثل هذا الاتفاق بينها وبين المؤجر جائر قانوناً ولا يؤثر على ملكيتها للمباني أنها مستأجرة للأرض وملكيتها موقوتة بمدة الإجارة إذ يكفي في ملكية الشفيع للعقار الذي يشفع به أن يكون مالكاً له وقت طلب الشفعة وهو الأمر المتوافر لها إذ طلبت أخذ العقار المبيع بالشفعة وقت نفاذ عقد الإيجار، هذا إلى أن الجوار من أسفل إلى أعلا بين العقار المشفوع به والعقار المشفوع فيه يتوافر به مع ملكيتها للعقار المشفوع به حقها في أخذ العقار المبيع بالشفعة، غير أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر وقضى برفض دعواها، وهو مما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال.
وحيث إن الحكم المطعون فيه قضى برفض دعوى الطاعنة استناداً إلى قوله "إن ما تستند إليه الشركة المستأنفة (الطاعنة) في أحقيتها في الأخذ بالشفعة على اعتبار أنها جار مالك طبقاً لنص المادة 936 مدني غير سديد، ذلك أنها لا تعتبر جاراً مالكاً إذ هي بحكم عقد الاتفاق المؤرخ 27/ 6/ 1956 والمبرم بينها وبين مورث المستأنف عليها الأولى (المطعون عليها الأولى) يبين أنها مستأجرة لجزء من العقار المبيع وقد صرح لها المالك بإنشاء محطة بنزين وتشحيم لخدمة السيارات وإقامة مبان أثناء مدة الإيجار التي تحددت بتسع سنوات تجدد إلى ستة ثم خمس سنوات وإلى نهاية مدة الإيجار تصبح منشآت المباني كالسور والمكتب ملكاً للمؤجر (البند الحادي عشر من عقد الاتفاق) وأما باقي المنشآت القابلة للرفع كالخزانات الأرضية وطلمبات البنزين وطلمبات الهواء وروافع التشحيم وغيرها فإن للشركة المستأنفة (للطاعنة) الحق في رفعها في نهاية مدة الإيجار" وإذ ينص البند الثاني من عقد الإيجار المؤرخ 27/ 6/ 1956 المعقود بين الطاعنة ومورث المطعون عليها الأولى على "أجر المالك للشركة التي قبلت بذلك قطعة أرض مسطحها 1200 متر مربع كأرض فضاء بعد هدم جميع المباني المقامة عليها لاستعمالها لإقامة وتشغيل محطة بنزين وتشحيم للسيارات مع إنشاء الممرات اللازمة لذلك وإقامة الصهاريج الأرضية للتخزين وأية مهمات أخرى، وللشركة مزاولة جميع الأعمال المتعلقة بتلك المحطة سواء كان بمعرفتها مباشرة أو بواسطة وكلاء عنها أو مندوبي بيع". ونص البند الحادي عشر على "عند انتهاء الإجارة أو إلغائها يكون للشركة الحق في رفع آلاتها ومهماتها المستعملة في التشحيم وتوريد البنزين كطلمبات البنزين والخزانات الأرضية وطلمبات الهواء وروافع التشحيم وغيرها أي جميع مهمات محطة تموين وخدمة السيارات عموماً القابلة للتفكيك. أما المنشآت من المباني كالسور والمكتب فتصبح ملكاً للمؤجر" فقد أفاد هذان النصان وعلى ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه أن المباني التي تقيمها الطاعنة على العين المؤجرة تصبح ملكاً للمؤجر عند انتهاء مدة الإيجار. لما كان ذلك، وكان حق المستأجر على هذه المباني التي أنشأها لا يعدو أن يكون حقاً مصيره الحتمي إلى الزوال بانتهاء الإيجار إذ لا يكتسب عليها حقاً بوصفها مالاً ثابتاً إلا لفترة محدودة، فإنه لا يجوز له أن يحصل بموجب هذا الوضع على حق دائم على ملك الغير بأخذ العقار المبيع بالشفعة باعتباره جاراً مالكاً. لما كان ما تقدم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أصاب صحيح القانون إذ قرر أن الشركة الطاعنة ليست جاراً مالكاً في حكم المادة 936/ هـ من القانون المدني ورتب على ذلك عدم أحقيتها في أخذ العقار المبيع بالشفعة، ويكون النعي على الحكم بالخطأ في تطبيق القانون وبالفساد في الاستدلال على غير أساس، ومن ثم فإن ما تثيره الطاعنة بباقي أسباب الطعن لا يصادف محلاً.
|